임대차계약서 체크리스트: 보증금 지키는 17가지 확인 사항

최종 확인일: 2026-05-18 참고 법령: 「주택임대차보호법」, 「상가건물 임대차보호법」, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 출처: 국가법령정보센터, 부동산거래관리시스템, HUG 전세보증보험

한눈에

계약 전: 등기부등본·건축물대장·집주인 신분증 확인 (3가지)

계약 시: 표준임대차계약서 사용·특약 명시·하자 사진 첨부

계약 후: 전입신고 + 확정일자 + 임대차 신고 (3가지 즉시)

보증금 보호: 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 받을 권리) + 전세보증보험(HUG·SGI)

분쟁 발생 전 예방이 가장 큰 비용 절감. 보증금 분쟁은 피해 규모가 커지기 쉽습니다

분쟁 발생 시: 내용증명 → 분쟁조정 → 소송

I씨는 처음으로 전세 7,000만 원 집을 계약하려고 합니다. 등기부등본·전입신고 등 들어본 단어는 많은데 정확히 무엇을 확인해야 할지 막막합니다. 이 글에서 계약 전·시·후 단계별로 보증금을 지키는 핵심 체크리스트 17가지를 정리합니다.

1. 계약 전 (집 보러 다니는 단계)

1. 등기부등본 발급

인터넷등기소 또는 등기소에서 발급(700-1,000원).

확인:

소유자 = 계약하려는 사람과 일치
압류·가압류·근저당 확인 (있으면 위험)
신탁등기 (있으면 신탁회사가 실제 소유자, 별도 확인)

위험 신호: 시가 대비 근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금 합이 높으면 깡통전세 위험이 커집니다. 단순 비율만 보지 말고 실제 시세, 선순위 권리, 보증보험 가능 여부를 함께 확인하세요.

2. 건축물대장 확인

정부24 또는 시·군·구청에서 무료 발급.

확인:

위반 건축물 표시 (있으면 임대 가능 여부 의심)
용도 (주거용 vs 근린생활시설)
소유자 일치

3. 집주인 신분증 대조

실제 만나서 등기부 소유자와 신분증 사진·이름 일치 확인. 대리인이면 위임장·인감증명서 요구.

4. 시세 비교

부동산 실거래가 또는 KB·네이버 부동산. 같은 단지·면적의 시세와 큰 차이 나는 매물은 사기 위험.

5. 주변 환경 점검

낮·밤 두 번 방문. 소음·치안·접근성·하자(곰팡이·누수) 확인.

2. 계약 시 (계약서 작성 단계)

6. 표준임대차계약서 사용

국토교통부 표준양식 권장. 누락 항목 최소화. 국토부 표준계약서 다운로드.

7. 보증금·차임·관리비 명확

보증금 (계약금·중도금·잔금 일정)
월 차임 (월세)
관리비 (포함 항목·별도 항목)
입주·퇴거 시점

8. 임대차 기간

주택은 보통 2년 (주택임대차보호법상 최소 2년 보장). 갱신 청구권(2+2 = 4년 가능) 있음. ¹

9. 특약 사항 명시

구두 약속은 분쟁 시 무효. 다음을 특약에 명문화:

도배·장판 새로 해주는 조건
반려동물 가능 여부
단기 계약 가능 시 시점·위약금
옵션(에어컨·세탁기 등) 고장 시 책임

10. 하자 사진 첨부

입주 직전 모든 방·욕실·주방 사진 촬영. 계약서에 "현 상태 그대로 인수" 명시 후 사진 양쪽 보관. 퇴거 시 원상복구 분쟁 예방.

11. 중개수수료 한도 확인

법정 한도 초과 요구는 거부. 지역별 주택 중개보수 요율표를 시·도청 또는 공인중개사협회 안내에서 확인하세요.

거래 종류	거래액 구간	상한 요율
매매	거래액 구간별 법정 상한 확인
임대차	환산보증금 기준 법정 상한 확인
오피스텔·상가	주택과 다른 요율표 적용 여부 확인

중개보수는 거래액·지역·주택 여부에 따라 달라집니다. 계약 전 시·도청 또는 공인중개사협회 요율표에서 해당 구간을 확인하세요.

12. 계약금 안전 송금

집주인 명의 계좌로만 송금
현금·차용 계좌는 위험
송금 영수증·이체 내역 보관

3. 계약 후 (이사 직후)

13. 전입신고 (이사 당일)

주민센터 방문 또는 정부24. 전입신고 = 주민등록 이전.

효과: 대항력(다른 사람한테도 권리 주장 가능) 확보. 다음 날 0시부터 효력.

14. 확정일자 받기 (계약서)

주민센터·전자민원 또는 인터넷 등기소에서 받음(600원).

효과: 우선변제권. 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 권리.

전입신고 + 확정일자 = 보증금 안전 1단계.

15. 주택 임대차 계약 신고

임대차 신고지역의 주택 임대차계약은 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과라면 계약일로부터 30일 이내 신고해야 합니다. 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」입니다. ²

방법: 부동산거래관리시스템 온라인 또는 시·군·구청.

16. 전세보증보험 가입 (큰 보증금)

보증금 우선변제권만으론 부족할 수 있는 사안:

다가구·다세대 (선순위 채권 많음)
시가 대비 보증금 비율 높음
깡통전세 위험

가입 채널:

HUG 주택도시보증공사
SGI서울보증
한국주택금융공사 보증

보증료와 가입 가능 여부는 보증기관, 보증금, 주택 유형, 선순위 권리, 임대인 상태에 따라 달라집니다.

17. 임대인 정보·계약서 사본 안전 보관

원본 1부·사본 클라우드 보관. 분쟁 시 핵심 자료.

4. 케이스별 추가 주의

케이스 A. 다가구·다세대 주택

선순위 임차인의 보증금 합계와 근저당이 크면 위험합니다. 등기부만으로는 다른 임차인의 보증금을 알기 어려우니 확정일자 부여 현황 등 추가 자료를 함께 확인하세요.

케이스 B. 신축 빌라

등기부에 권리 정보 없을 수 있음. 등기 완료까지 분양사·시공사 신뢰도 검증. 분양 임대차 사기 빈발 영역.

케이스 C. 오피스텔

주거용 오피스텔은 주택임대차보호법 적용. 사업용은 상가건물 임대차보호법. 용도 확인.

케이스 D. 단기 계약 (1년 미만)

기본 2년 적용. 단기 합의는 임차인 청구로 2년까지 연장 가능. 임대인 일방 단기 약정은 무효 가능성.

케이스 E. 외국인 임차인

외국인등록증으로 전입신고 가능. 다만 일부 절차 차이 있음. 해외 임대인 계약은 송금·세금 별도 검토.

5. 분쟁 발생 시 절차

계약 전 체크 잘했어도 분쟁이 생기면:

1단계. 직접 협의

임대인과 카톡·통화. 합의 가능 시 서면 합의서.

2단계. 내용증명

내용증명 (3,900원~)으로 정식 통지.

3단계. 임대차분쟁조정위원회

주택임대차분쟁조정위원회 또는 시·도 분쟁조정기구. 통상 2-3개월. 수수료가 있을 수 있으나 소송보다 부담이 낮고, 합의 유도에 적합합니다.

4단계. 소송

지급명령·민사조정·소액심판 등.

6. 자주 묻는 질문

Q. 확정일자만 받으면 보증금 안전한가요? A. 확정일자와 전입신고(주민등록 이전)를 모두 갖춰야 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 받을 권리)이 생깁니다. 확정일자 하나만으로는 부족하고, 보증금이 큰 경우 전세보증보험 가입 가능성도 같이 확인해야 합니다.

Q. 구두 계약도 효력 있나요? A. 법적으로 효력은 있지만 분쟁이 생기면 입증이 어렵습니다. 보증금이 작아도 서면 계약서를 작성하고, 표준임대차계약서를 사용해 누락 항목을 줄이는 것이 좋습니다.

Q. 특약 사항에 적힌 원상복구 의무가 너무 넓어요. 어떻게 하나요? A. 통상적인 사용이나 시간 경과에 따른 자연 마모까지 모두 임차인 책임으로 보기는 어렵습니다. "입주 시 상태로 복구" 같은 넓은 문구는 구체적으로 줄이고, 제외 항목을 특약에 적는 편이 안전합니다.

Q. 전세보증금 한도 초과면 보험 가입이 안 되는데 어떻게 하나요? A. HUG 한도나 심사 기준에 걸리면 SGI·HF 등 다른 보증도 확인할 수 있습니다. 다만 보증 가입이 안 되는 집은 위험 신호일 수 있으므로 시세, 근저당, 선순위 보증금을 더 꼼꼼히 봐야 합니다.

Q. 공인중개사 없이 직거래도 되나요? A. 법적으로 가능하지만 등기부·시세·신원 확인을 모두 본인이 부담해야 해 위험이 큽니다. 직거래라면 표준계약서, 신분 확인, 전입신고, 확정일자를 더 엄격하게 챙기세요.

7. 우리 도구로 시작하기

무료: 지연이자 계산기 - 보증금 반환 지연 시 이자
내용증명 (3,900원~): 내용증명 작성하기 - 보증금 반환·하자 통지
연관 글: 보증금 반환 가이드 · 임대차 갱신·임대료 인상 · 전세사기 대응 가이드 · 임차권등기명령

당당 AI 챗봇은 계약 단계·임대 형태(전세·월세·다가구 등)를 정리해 확인 항목과 위험 신호 체크리스트를 보여줍니다. 큰 금액이거나 의심스러운 매물은 공인중개사·변호사 상담을 권장합니다.

참고 법령

참고: 이 글은 일반적인 정보 안내이며, 지역·임대 형태별로 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 사기 의심·복잡한 사안은 공인중개사·변호사 상담을 권합니다.

Footnotes

「주택임대차보호법」 제4조 (임대차 기간 2년), 제6조의3 (계약 갱신 요구) ↩
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 및 같은 법 시행령 제4조의3 (보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 주택 임대차계약 신고). ↩