전세보증금을 못 받았을 때: 임차권등기까지 단계별 대응

최종 확인일: 2026-04-24 근거: 「주택임대차보호법」 제3조의3 (임차권등기명령), 「민사집행법」 제303조, 「민사소송법」 제462조 (지급명령) 출처: 주택임대차보호법 (국가법령정보센터), 대법원 인터넷등기소

한눈에

만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신 거절·해지 통지 도착해야 자동 연장 안 됨

만료일 도래했는데 못 돌려받으면 → 내용증명으로 공식 통지 (보통 7~14일 답변 기한)

무응답·거절 시 임차권등기명령 신청 (대항력(다른 사람한테도 권리 주장 가능)·우선변제권(다른 채권자보다 먼저 받을 권리) 유지하면서 이사 가능)

그래도 안 돌려주면 지급명령 → 무응답이면 강제집행 (가압류·압류·추심)

대출 압박이 있으면 전세보증금반환보증 미가입자도 보증보험사·HUG 사전 상담 권장

D씨는 신혼집 전세 보증금 8천만원을 만기 두 달째 못 돌려받고 있습니다. 임대인은 "다음 세입자가 정해지면 그때 드릴게요"만 반복. 새 집 잔금일은 다가오는데 8천만원이 묶여 있어 대출도 막혔습니다. 임대차보호법은 이런 상황에서 시점별로 어떤 도구를 써야 하는지 단계별로 정해두었습니다. 시점·서류·비용 세 축으로 정리합니다.

1단계: 만기 6개월~2개월 전: 갱신 거절·해지 통지

「주택임대차보호법」 제6조는 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 묵시적 갱신된 것으로 봅니다. 즉, 만기 6개월~2개월 사이에 임대인에게 "계약을 갱신하지 않고 종료한다"는 의사를 명확히 도달시켜야 합니다.

방법:

카톡·문자로 1차 통지 (가벼운 방법, 도달 증거)
내용증명으로 2차 공식 통지 (분쟁 시 가장 강한 증거)

이 단계에서 임대인이 "알겠다, 만기에 보증금 돌려주겠다"라고 답하면 분쟁 발생 가능성이 크게 줄어듭니다.

2단계: 만기일 도래 후: 내용증명으로 공식 반환 청구

만기일이 지났는데 보증금을 못 받았다면 즉시 내용증명을 보냅니다.

내용증명에 들어가야 할 것:

임대차 계약일·만기일
보증금 액수
만기 도래 사실과 임차인의 이행 완료 (열쇠 반환 등)
반환 기한 명시 (보통 7~14일)
미이행 시 임차권등기명령·지급명령·소송으로 진행한다는 예고

우체국 등기 내용증명이 가장 표준입니다. 전자 내용증명도 효력은 같으나, 임대차 보증금 분쟁은 이후 임차권등기·법원 절차로 이어질 가능성이 크므로 종이 등기우편이 입증 측면에서 더 안전합니다 (자세한 비교: 전자 vs 우체국 내용증명).

3단계: 임차권등기명령: "이사 가도 권리 유지" 핵심 카드

내용증명 후 임대인이 "다음 세입자 구해질 때까지 기다려달라"라고 시간만 끌면, 임차인은 이사를 가야 할 수도 있는데 그러면 대항력·우선변제권을 잃습니다. 이를 막는 게 「주택임대차보호법」 제3조의3의 임차권등기명령입니다.

요건:

임대차 계약이 종료되었을 것 (만기·해지)
보증금이 전부 또는 일부 반환되지 않을 것

신청 방법:

관할 지방법원 (임차주택 소재지)에 신청
신청서·임대차 계약서 사본·주민등록 등본 첨부
인지대 2,000원 + 등기수수료 (등기 실행 시)
대법원 전자소송 사이트 또는 인터넷등기소에서 온라인 신청 가능

효력:

등기명령이 결정되면 이사를 가더라도 대항력·우선변제권 유지
새 집으로 전입신고하고 보증금 반환 청구 진행 가능
등기 자체가 임대인에게 심리적·신용상 압박 (대출·매매 영향)

임차권등기명령은 신청에서 등기까지 보통 2~~6주 소요. **이사 일정 잡혀 있다면 만기 1~~2개월 전부터 미리 준비**.

4단계: 지급명령: 빠른 강제집행권 확보

임차권등기까지 했는데도 임대인이 보증금을 안 돌려주면, 지급명령으로 집행권원(강제집행 가능한 근거)을 빠르게 확보할 수 있습니다.

특징:

본인이 직접 신청 가능 (대리인 선임 없이도 신청서 양식 작성으로 진행 가능)
인지대 + 송달료 = 보통 5~10만원 (청구 금액에 따라 다름)
결정까지 1~2개월 (소송 6개월~1년 대비 매우 빠름)
임대인이 2주 이내 이의신청하면 정식 소송으로 전환 (이때부터 변호사 도움 검토)

자세한 절차는 지급명령 신청 가이드 참고.

5단계: 강제집행: 임대인 재산에 직접 청구

지급명령이 확정되거나 소송에서 승소하면 집행권원이 생깁니다. 이를 근거로:

임대인 통장 압류·추심 (은행 잔고 직접 청구)
임대인 부동산 강제경매 신청 (보증금 우선변제권 행사)
임대인 급여 압류 (사업자가 아닌 경우)

이 단계는 법무사·변호사 도움이 사실상 필수입니다.

비용 시점 요약

단계	시점	예상 비용	회수 방식
갱신 거절 통지 (카톡·문자)	만기 6~2개월 전	0원	:
내용증명 (우체국 등기)	만기 직후	4,130~14,900원	분쟁 시 청구 가능
임차권등기명령	내용증명 후	약 2,000~5만원	일부 회수 가능
지급명령	임차권등기 후	5~10만원	청구 가능
강제집행	지급명령 후	10~50만원+	회수 보증금에서 차감
합계 (전 단계)		약 20~80만원	보증금 회수 시 청구 가능

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 "다음 세입자 구하면 줄게"라고 하면 기다려야 하나요? 법적으로 임대인은 만기일에 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. "다음 세입자 구해야"는 임대인의 사정일 뿐, 임차인이 받아들일 의무는 없습니다. 다만 단기간(1~2주)은 협조해보고, 그 이상 미뤄지면 내용증명으로 공식 통지를 권합니다.

Q. 보증금반환보증(HUG·SGI)에 가입돼 있으면요? 보증사가 임대인 대신 보증금을 돌려줍니다. 만기 1개월 전부터 보증사에 청구 가능. 보증사는 임대인에게 구상권을 행사합니다. 가입자는 임차권등기·지급명령 등 절차를 보증사가 대신 진행해주는 경우가 많습니다.

Q. 임차권등기명령 후에도 이사 가도 되나요? 네. 임차권등기가 등재되면 등재일 이후 이사·전입신고를 해도 종전의 대항력·우선변제권은 유지됩니다. 단 등기명령 결정 → 실제 등기 등재까지 시일이 있으니, 등기 등재 확인 후 이사하는 게 안전합니다.

Q. 임대인이 파산하거나 잠적하면 어떡하나요?

보증금반환보증 가입자: 보증사에 청구
미가입자: 강제경매 신청 (보증금은 소액보증금 우선변제 한도 내에서 우선변제) → 한도 초과분은 잔여 재산 비례 배분
형사 고소(사기·횡령) 검토 (단, 단순 변제 지체는 형사 사건 아님)

마무리

전세보증금 분쟁은 시점이 모든 것입니다. 만기 2개월 전 갱신 거절 통지를 놓치면 묵시적 갱신으로 1~2년 더 묶일 수 있고, 만기 후 임차권등기 없이 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다. 단계별 시점을 놓치지 않는 것이 가장 강한 방어입니다.

당당은 위 1~2단계(갱신 거절 통지·내용증명)를 한 화면에서 빠르게 처리할 수 있게 도와드립니다. 3단계 이후 임차권등기·지급명령은 법원 직접 신청 양식을 안내합니다.

법률 정보 안내: 이 글은 일반적인 법령 정보 안내이며, 구체적인 사안 판단이 아닙니다. 사건의 구체적인 사실관계·법적 판단은 변호사 상담을 권합니다.