임대차 계약 갱신과 임대료 인상: 5% 상한·갱신청구권 정리

최종 확인일: 2026-05-08 근거: 「주택임대차보호법」 제6조 (계약의 갱신), 제6조의2 (묵시적 갱신의 해지), 제6조의3 (계약갱신 요구 등), 제7조 (차임 등의 증감청구권) 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령 주택임대차

한눈에

임차인은 계약 만료 6~2개월 전에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다 (주임법 제6조의3).

갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다 (제7조). 지자체 조례로 더 낮게도 가능.

임대인은 정당한 사유 (실거주 등)가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.

묵시적 갱신과 갱신청구권 행사는 다릅니다. 묵시적 갱신은 자동, 갱신청구권은 임차인의 적극적 의사 표시.

F씨는 5년째 거주 중인 전세 1억 8천만원짜리 집의 갱신 시점이 다가왔습니다. 임대인은 "시세가 많이 올라서"라며 보증금 8% 인상을 요구. 5% 상한이 있다고 들었는데 거절할 수 있는지·임대인이 그래도 안 갱신해주면 어떻게 되는지가 첫 고민입니다. 갱신청구권·5% 상한·거절 사유 핵심 4가지를 정리합니다.

1. 계약갱신청구권은 무엇인가

「주택임대차보호법」 제6조의3은 임차인이 계약 만료 시점에 계약 갱신을 1회에 한해 요구할 수 있다고 정합니다.

행사 시기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 (제6조 제1항 전단)
행사 횟수: 1회 한정
갱신 후 기간: 2년 (이전 계약 기간과 무관)

이 권리는 형성권(통지만으로 권리관계가 바뀌는 권리)입니다. 임차인이 통지하면 임대인 동의 없이도 계약이 갱신됩니다. 다만 정당한 거절 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다 (아래 3장 참고).

묵시적 갱신과 어떻게 다른가

구분	묵시적 갱신 (제6조)	계약갱신청구권 (제6조의3)
발생 방식	임대인이 갱신 거절 통지 안 하면 자동	임차인이 적극적으로 요구
임차인 의사	불필요	필요 (요구 의사 표시)
임대인 거절	갱신 거절 통지로 차단 가능 (만료 6~2개월 전)	정당 사유 필요
갱신 후 기간	2년 (제6조 제2항)	2년
임차인 중도 해지	가능 (통지 후 3개월)	가능 (통지 후 3개월)
횟수 차감	갱신청구권 1회는 그대로 사용 가능	1회 사용

핵심은 묵시적 갱신은 횟수에 안 들어간다는 점입니다. 처음 계약 → 묵시적 갱신 → 그 다음 만료 시점에도 갱신청구권 1회를 새로 쓸 수 있습니다.

2. 임대료 인상은 5% 이내

「주택임대차보호법」 제7조는 차임·보증금 증액 청구 한도를 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1" (즉 5%)로 정합니다. 다만 지자체가 조례로 더 낮게 (예: 3%) 정할 수 있습니다.

5% 상한이 적용되는 경우

갱신청구권 행사로 갱신된 계약
묵시적 갱신된 계약
존속 중인 계약에서 임대인의 일방적 증액 청구

5% 상한이 적용되지 않는 경우

새로운 임차인과 새 계약 체결 시: 시세에 맞춰 자유롭게 책정 가능
갱신청구권을 행사하지 않고 임대인·임차인이 합의로 새 계약 체결 시: 5% 상한 적용 X (단 사실상 갱신으로 보면 적용될 수 있음, 대법원 판례 사안별)

인상 시점·방법

증액 청구는 약정 후 1년 이내에는 할 수 없습니다 (제7조 단서). 즉 갱신 후 첫 1년은 증액 청구 불가입니다.

청구는 서면 또는 구두 모두 가능하지만, 분쟁을 막기 위해 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다.

3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당 사유

제6조의3 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지를 열거합니다. 주요 사유는 다음과 같습니다.

사유	설명
임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체	단순히 두 번 늦은 것이 아니라 밀린 월세 합계가 두 달치에 이른 경우
임차인이 거짓·부정한 방법으로 임차	사문서 위조 등
임차인이 임대인 동의 없이 전대	무단 전대
임차인의 고의·중과실로 주택 파손	통상 사용 마모 제외
임차인이 동의 없이 주택 일부 사용 변경	주거 → 영업 등
주택 전부 또는 일부 멸실	사용 불가 상태
철거·재건축 (임대 시 통지)	계약 시 알린 경우만
임대인 또는 직계존비속의 실거주	가장 흔한 사유
그 밖에 임차인의 의무 위반 또는 임대차 계속 곤란	일반 조항

실거주 사유의 함정

가장 흔한 거절 사유인 "임대인 실거주"는 실제로 거주해야 효력이 있습니다. 임대인이 "내가 들어가 살겠다"며 갱신을 거절한 후, 2년 이내에 다른 임차인에게 다시 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다 (제6조의3 제5항·제6항).

손해배상액은 다음 중 큰 금액입니다.

(i) 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
(ii) 임대인이 새 임차인으로부터 받은 임대료 - 갱신 시 받았을 임대료 (2년분)
(iii) 임차인이 입은 실제 손해

4. 갱신청구권 행사 절차

임차인 입장

만료 6개월 전부터 준비: 갱신 의사를 정리하고 인상폭 (최대 5%)을 계산
2개월 전까지 통지: 내용증명 또는 카톡·문자로 명확히 의사 표시
- 권장: "본인은 [임대차 계약일자 임대인-임차인] 계약에 대해 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"
임대인 응답 대기
- 동의 → 임대료 인상 협상 (5% 이내)
- 거절 → 정당 사유 확인 → 거절 사유가 부당하면 분쟁조정 또는 소송

임대인 입장

임차인의 갱신 요구를 받으면 거절 사유가 있는지 검토
거절 사유가 없다면 갱신 + 5% 이내 인상 협상
거절 사유가 있다면 서면으로 정당 사유를 명시해 거절 통지
실거주 사유로 거절했다면 반드시 실제로 거주 (위반 시 손해배상)

임대료 인상 분쟁 시

5% 인상에 대해 다툼이 있으면 다음 순서로 해결합니다.

분쟁 조정 신청: 「주택임대차분쟁조정위원회」 (각 시·도) · 무료, 1~3개월
민사조정: 법원 조정 · 인지대 일부, 1~3개월
민사소송: 차임 감액·증액 청구 소송 · 6~12개월

대부분의 사안은 분쟁조정에서 해결됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 5% 넘게 올려달라고 요구하면 어떻게 하나요? 법정 한도를 초과하는 부분은 무효입니다. 그러나 임대인이 동의하지 않으면 임차인은 (i) 5% 한도 내 인상에 동의하면서 거주 유지 또는 (ii) 갱신청구권 행사 + 분쟁조정·소송으로 5% 한도 강제 중 선택할 수 있습니다.

Q. 갱신청구권을 사용한 후에도 묵시적 갱신이 가능한가요? 가능합니다. 갱신청구권 1회 사용 후 다음 계약 만료 시점에 임대인이 거절 통지를 안 하면 묵시적 갱신이 됩니다. 단 이후에는 갱신청구권은 사용할 수 없습니다 (1회 한정 소진).

Q. 임대인이 "재건축"을 사유로 갱신을 거절했는데 실제로는 안 합니다. 재건축 사유로 거절하려면 (i) 최초 계약 시 임차인에게 미리 알렸고, (ii) 실제로 재건축이 진행되어야 합니다. 재건축이 진행되지 않으면 부당 거절로 손해배상 청구가 가능합니다 (실거주 사유와 동일한 구조).

Q. 월세를 두 번 늦게 낸 적이 있습니다. 갱신청구권을 못 쓰나요? 주택임대차보호법 문구는 "2기의 차임액에 달하도록 연체"입니다. 단순히 두 차례 늦게 낸 사실만이 아니라, 밀린 월세 합계가 두 달치에 이르렀는지를 봅니다. 이미 모두 갚은 경우까지 포함되는지는 사안별 다툼이 생길 수 있어, 분쟁 시 변호사 상담을 권합니다.

Q. 갱신청구권은 전세에도 적용되나요? 적용됩니다. 「주택임대차보호법」은 전세·월세를 모두 "임대차"로 봅니다. 전세 계약도 동일하게 6~2개월 전 갱신청구권 행사 가능, 보증금 인상은 5% 이내 제한입니다.

Q. 상가 임대차도 같은 룰인가요? 상가는 「상가건물 임대차보호법」 적용입니다. 갱신요구권은 10년까지 가능 (제10조), 차임 증액은 5% 이내 (제11조)로 거의 같지만 세부는 다릅니다. 상가 사안은 별도 상담을 권합니다.

Q. 묵시적 갱신 후 임차인이 중간에 나가도 되나요? 가능합니다. 묵시적 갱신 또는 갱신청구권 행사로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 통지 가능하고, 3개월 후 효력이 발생합니다 (제6조의2 제1항). 임대인은 임의 해지 불가.

마무리

임대차 갱신과 5% 상한 룰은 임차인을 보호하는 강행규정(당사자 합의로 바꿀 수 없는 규정)입니다. 임대인 임차인 모두 정확한 룰을 알면 분쟁이 줄어듭니다.

계약 만료가 다가오면 임차인은 6개월 전부터 갱신 의사를 정리하고, 임대인은 거절 사유가 있는지 검토하시기 바랍니다. 어느 쪽이든 의사 표시는 내용증명으로 남겨두면 분쟁 시 입증이 쉽습니다.

당당은 임차인용·임대인용 갱신 통지 내용증명을 모두 지원합니다 (3,900원~). 우체국 등기 발송과 모바일 전자 발송은 도달 기록·입증 방식이 다르므로, 사안의 분쟁 가능성에 따라 선택해야 합니다 (자세히는 전자 vs 우체국 비교 글 참고).

법률 정보 안내: 이 글은 일반적인 법령 정보 안내이며, 구체적인 사안 판단이 아닙니다. 사건의 구체적인 사실관계·법적 판단은 변호사 상담을 권합니다.